최근 몇몇 신문에 지방의 주택시장이 살아난다는 기사가 실렸다. 한겨울 찬바람이 씽씽 부는 들판에 서 있는 관계자들 입장에서는 얼마나 좋은 소식인가. 새 집이 완공돼 입주를 하고 싶어도 지금 살고 있는 집이 안팔려 발만 동동 구르고 있는 수요자들. 한탕해보겠다고 땡빚 끌어다 대 아파트를 여러 채 사놓았던 사람.은퇴후 안정적인 수입을 생각하고 사둔 상가,그리고 원룸 구입자들----.
이들 투자자들의 면면을 살펴보면 겉은 멀쩡한 처럼 보이지만 내면은 스트레스 팍팍 받는 사람 부지기수일게다. 이런 쓰라린 고통속에 잠못이루는 사람들에게는 지방이든 산골이든 부동산 경기가 살아난다는 말은 긴 가뭄에 단비 만나는 기분이지 않을까 싶다. 국민은행이 조사한 전국 아파트값 동향에서도 인천을 뺀 지방 5대 광역시의 올 상반기 아파트값이 평균 2.5% 올랐고 광역시 지역을 제외한 지방도 2.1%로 상승한 것으로 조사됐단다.
미국발 금융위기 후 우리의 집값은 줄줄이 내렸다.서울 강남권 등 일부 지역은 지난해 중반 이후 활기를 띄는 듯 하다가 근래들어 다시 주저앉아 더불딥 우려를 낳고 있다. 이런 상황속에서도 지방의 집값이 올랐다. 미분양도 지방이 더 심하다고 했는데 상승기류를 타고 있다니 잘 미끼지 않는 것은 사실이다.
수치로 볼때 분명 상승한 것은 분명하다. 왜 오른 것으로 나타났을까.지방의 집값이 너무 저평가됐기 때문인가, 아니면 실수요자가 늘어서 그런가. 그동안 공급이 적은데 반해 수요는 꾸준히 늘어난 때문인가.
숫자를 보자.실제로 2009년 지방의 아파트 입주물량은 예년에 비해 확 줄었다. 16만-17만가구 정도였던 입주 아파트가 2009년 12만 가구에 불과했다. 4만-5만가구 줄었다.게다가 안팔려 남아있는 주택도 중대형이라서 실제 필요한 중소형 주택은 턱없이 모자란 것은 사실이다. 그래서 부산 센텀시티에서 최근 분양한 중소형 아파트가 불티나게 팔린 것도 이와 무관하지 않다는 분석이 나온다.
여기서 생각해볼 것은 실제로 지방의 주택가격이 올랐느냐는 점이다. 대개 집값 상승 기류는 서울에서 수도권으로 번졌다가 지방으로 옮겨붙는게 관행이었다. 그런데 이번엔 지방에서 분위기를 돋구고 있다는 말인가. 지방은 수도권과 달리 여러가지 규제가 완화돼 이로인해 주택시장의 분위기가 좋아졌는지도 모른다.
하지만 지방의 경제 사장을 감안할 때 주택가격이 상승세를 탄다는게 다소 미끼지 않는 부분이 있다. 거제,창원 등 일부 산업도시의 경우 수출호조 등의 영향이 부동산 시장까지 파급될 가능성도 적지 않지만 전반인 지방 주택시장을 이들 산업도시와 똑같이 생각한다는 것은 좀 무리가 아닐까 생각된다.
통계수치를 부정하겠다는 뜻은 아니지만 조사자료도 현실과 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 관가해서는 안된다.
일부 인기 아파트값이 크게 올라 전체 상승율을 끌어 올렸을 수도 있고 재개발,재건축 등 개발잇슈로 해당지역 가격이 급격하게 뛰어 전체가 상승한 것처럼 보일수도 있다는 얘기다. 지방의 주택가격 상승 기류를 좀더 지켜봐야 할 것 같다는 말이다.
양도세 감면 기간 끝나도 더 좋은 분양조건 나올 수도
분양가 세일, 프리미엄 보장형 등이 더 유리하지 않을까
2010년 2월11일은 아파트 건설업체에게 일종의 데드라인 같은 날이다. 이날이 지나면 새로 분양되는 아파트나 안팔려 남아있는 미분양 주택에 대한 양도세 면제 또는 감면 효과가 사라져 구매수요가 뚝 떨어질 것으로 주택업체들은 생각하고 있다. 그동안 업체들은 양도세 혜택을 앞세운 아파트 판촉으로 쏠쏠한 재미를 봤으나 12일부터는 이런 맛을 볼 수 없을 것으로 우려한다.
그래서 주택업체들은 요즘 아파트 한채라도 더 팔려고 야단이다. 보통 한채당 잘해야 5백만원 정도 주던 매매 수수료를 1천만원 이상 수준으로 올렸다. 판촉 수당이 많으면 그만큼 판매원들의 활동이 활발해지기 때문이다.
이런 연유로 인천 영종도 신도시를 비롯해 수도권 일대 미분양 아파트 단지에 수많은 판매요원이 투입돼 난데없는 미분양 아파트 판촉전이 벌어지고 있다. 연고 판매는 물론 무작위로 전화를 걸어 "이번 기회에 집을 사뒀다 5년내 팔면 양도세가 면제돼 그만큼 투자가치가 높다"고 유혹한다. 이런 판촉방식은 벌떼처럼 덤벼든다해서 '벌떼영업'이라 불린다. 이 영업수법을 통해 수천만원에서 수억원을 번 사람도 있다하니 영업하는 사람이라면 한번 덤벼들만한 장사임에는 확실하다. 아파트나 상가 분양 경험이 있는 웬만한 판매요원들은 죄다 벌떼 영업에 가세했다는 소문이 들리는 것도 이런 이유가 아닌가 싶다.
암튼 좋다. 양도세 면제 또는 감면 혜택이 2월11일로 종료되는 것은 사실이다. 주택시장이 침체돼 있는 마당에 양도세 혜택 규정까지 없어지면 구매력이 떨어져 집이 더욱 안팔릴 것으로 업체들은 보고 있다. 이런 우려로 업체들은 양도세 혜택기간을 연장해달라고 정부에 수없이 요청했지만 거절당했다.
자 여기서 생각좀 해보자. 양도세 혜택 시한이 지난뒤 아파트 업체들은 어떻게 미분양 주택을 팔려고 할까.
일단 벌떼 영업전략으로 전체 물량의 60%이상 팔린다면 공사를 하는데 큰 지장이 없어 무리를 해가면서까지 아파트를 팔려고 하지 않을 것 같다. 공사비에다 개발업체 직원 월급 정도의 자금만 충당되면 회사를 꾸려나가는데 별 어려움은 없기 때문이다. 공사를 해가는 도중에 조금씩 팔려 자금흐름에 문제가 없을 것이라는 계산이 깔려있다.
문제는 주택이 60% 밑으로 팔렸을 경우다. 이정도 수치로는 공사비 충당이 어려워 개발업체나 시공사는 판촉에 비상을 걸 수 밖에 없다. 어떤 방법으로든 집을 더 팔려고 할 게 분명하다. 업체들은 분양촉진을 위해 양도세 혜택 이상의 '무엇'을 제시하지 않을 수 없다.
그 '무엇'에는 분양가 인하도 있을 수 있고, 계약금 축소와 투자금및 프리미엄 보장 리콜 방식 등을 내놓을 수도 있다.예전 불경기 때 선보였던 방식으로 이를 적절히 활용해 성공을 거둔 사례도 있으니 업체들이 얼마든지 꺼내들 수 있는 카드다.
만약에 이런 혜택이 주어진다면 양도세 면제나 감면보다 더 유리한 조건이 될 수 있다. 실수요자 입장에서는 양도세 면제는 별 의미가 없어 오히려 분양가 인하나 프리미엄 보장 조건 등이 더 나을런지 모른다.
또 다른 가정은 판매율이 20%도 안됐을 때의 일이다. 비싼 금융비용에다 생돈까지 넣어가면서 계속 공사를 추진해야 하는 상황에 봉착하게 된다. 유명 브랜드라면 외부의 시선도 있고 해서 울며겨자먹기로 공사를 진행할 수밖에 없겠지만 그렇지 않은 경우 자금 문제로 사업을 중단하거나 지연작전을 펼게 뻔하다. 시장 분위기에 따라 아예 기존 계약분을 해약하고 사업 자체를 접는 사태가 벌어질 수도 있다.
이 경우 계약자들은 위약금을 받게 돼 생각지도 못한 공돈이 들어와 크게 손해볼게 없다.
자, 투자자 입장에서 이들 '경우의 수' 중 어떤 내용이 제일 성공한 재테크의 길이 될까.
물론 단정을 내리기는 쉽지 않다. 국내외 변수가 많아 시장향방을 가늠하기 어려워서다. 더욱이 세계 경제 상황에 따라 우리 부동산 시장의 판도도 달라질수 밖에 없고 수요자들의 사정 또한 천태만상이어서 단도직입적으로 결론을 정한다는 것은 불가능한 일인지 모른다.
결국 투자자들이 자기의 입장을 따져가면서 판단을 내리는게 훨씬 현명한 결과를 얻을 수 있을 것 같다는 생각이 든다.
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올해 5월 착공에 들어가는 강남순환도시고속도로 노선을 찬찬히 뜯어보면 무엇인가 의미하는 대목이 있다. 특히 나들목이 어디에 설치되는지 유심히 관찰해볼 필요가 있다.
우선 서울의 낙후지역으로 꼽히는 금천구 시흥일대 부동산 팔자가 지금보다 훨씬 달라지게 된다. 그동안 이곳에서 강남 출퇴근은 정말 어려웠지만 강남순환로가 완공되면 사정이 달라진다. 다들목 가까이 있는 곳은 양재대로까지 10분도 안걸린다.
그만큼 강남 진입이 쉬워지니 강남권 직장 근무자들이 이곳에 집을 사든지 아니면 전세를 얻는 경우가 많아질 것으로 분석된다. 출퇴근은 대폭 단축되는데 비해 상대적으로 집값이 싸기 때문이다.
물론 시흥동에서 양재대로와 만나는 우면동까지는 민자로 건설돼 통행료를 물어야 하지만 기존 도로를 이용할 경우 교통체증으로 엄청난 시간이 허비된다는 점을 감안할 때 통행료는 아무 것도 아니다.
이 도로는 성산대교 남단에서 서부간선도로(지하도에 4차로 건설)를 따라 가다 시흥동에서 빠져나와 그곳에서 터널로 관악,사당,우면동을 그쳐 양재대로에 연결되고 이 길을 통해 수서로 이어진다. 사당 나들목 일대 600m구간은 지상도로다. 나들목은 목동,시흥,관악,사당,우면동에 설치된다.
자 다시 지도를 보자. 시흥 나들목의 영향은 금천구뿐만 아니리 안양 석수권,광명 철산ㆍ 하안ㆍ 소하동 일대까지 미친다. 더 넓게 보면 서해고속도로 나들목 목감IC와 연결되는 안양 목감ㆍ 논곡동 일대까지 파급된다.
또한 구로구 서남권과 제2경인고속도를 통한 강남 진입시간도 매우 단축된다.
관악 나들목은 신림ㆍ 봉천동 일대의 입지를 바꿔준다.지하철 수요자는 관계없지만 승용차를 이용해야 하는 사람에게는 이 순환도로는 매우 귀중한 시설이 아닐 수 없다.
양재동에서 사당ㆍ 신림동으로 연결되는 현재의 남부순환도로 이용객은 심한 교통체증에 시달리고 있다는 점을 보면 수긍이 갈 게다.
강남 진출입이 쉬워지면 그만큼 이주수요가 많아진다는 뜻이다. 찾는 사람이 늘면 당연히 집값 등 부동산가격이 오르게 마련이다. 이들 지역은 강남에 비해 집값 등이 싸다.
당장 이들 지역이 뜬다는 얘기는 아니다.오는 5월 착공해 2013년에 완공한다 하니 이 도로개설을 계기로 이들 지역에 개발붐이 불 가능성도 높다.
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